Apel do władz Warszawy: Paragon za rozpraszanie zabudowy w Warszawie
29 października, 2026
7,5 mln zł albo 625 tys. zł za budowę lokalnej ulicy, kanalizacji i wodociągu dla realizacji tej samej powierzchni mieszkaniowej. Tak wygląda modelowe porównanie zabudowy rozproszonej i zwartej przygotowane przez Clean Cities Polska. Przed Światowym Dniem Miast, obchodzonym 31 października, organizacja wraz z ekspertami apeluje o mądrą korektę projektu planu ogólnego Warszawy: nowe mieszkania powinny powstawać przede wszystkim tam, gdzie można wykorzystać istniejącą infrastrukturę i sprawny transport publiczny.
W modelu obejmującym 9 tys. m² powierzchni użytkowej mieszkalnej osiedle 60 domów jednorodzinnych wymaga 600 metrów ulicy oraz prowadzonych wzdłuż niej sieci. Dwa budynki wielorodzinne ze 150 mieszkaniami obsługuje 50 metrów takiej infrastruktury. Przy przyjętych założeniach koszt jej budowy jest w wariancie zwartym o około 92% niższy. Kalkulacja ta jest ilustracją wpływu sposobu zabudowy na zapotrzebowanie na infrastrukturę, a nie kosztorysem konkretnych inwestycji. Rozpraszanie zabudowy ma też swoją cenę dla rodzin. Słaby dostęp do transportu publicznego zwiększa zależność od samochodu, wydatki na dojazdy i czas poświęcany na codzienne podróże.
“Światowy Dzień Miast to dobry moment, by przypomnieć, że decyzje o lokalizacji nowych mieszkań i domów mają konsekwencje na dziesięciolecia. Warszawa pracuje nad uwagami do projektu planu ogólnego. Mamy szansę skierowania rozwoju miasta tam, gdzie mieszkańcy będą mieli blisko do transportu publicznego i codziennych usług, zamiast uzależniać kolejne rodziny od samochodu” – mówi Marta Żakowska z Clean Cities Polska.
Apel o korektę projektu popierają m.in. Marcin Popkiewicz, Weronika Michalak i prof. Przemysław Śleszyński. Eksperci postulują intensywniejszą zabudowę w miejscach dobrze obsługiwanych transportem publicznym oraz wykorzystanie istniejącej infrastruktury po sprawdzeniu jej możliwości obsługi nowych mieszkańców
Ta sama powierzchnia mieszkaniowa i różne koszty infrastruktury
Zdaniem autorów stanowiska projekt planu ogólnego dla Warszawy dopuszcza rozwój rozproszonej zabudowy na terenach słabo obsługiwanych transportem publicznym i jednocześnie niewystarczająco wykorzystuje możliwości zabudowy przy istniejących stacjach i przystankach transportu szynowego.
Aby pokazać wpływ sposobu zabudowy na koszty lokalnej infrastruktury, Clean Cities Polska porównało dwa modele zapewniające tę samą powierzchnię użytkową mieszkalną – 9 000 m². Wariant rozproszony jest inspirowany rejonem Szamocina, a zwarty – Chrzanowem po uruchomieniu metra. Jest to ilustracja oparta na przyjętych założeniach, a nie kosztorys dwóch konkretnych inwestycji.
Wariant rozproszony zakłada powstanie 60 domów o powierzchni 150 m², rozmieszczonych po obu stronach ulicy, na działkach o froncie 20 m. Taki układ wymaga 600 metrów ulicy. Modelowy koszt jej budowy wraz z oświetleniem i odwodnieniem oraz kanalizacją sanitarną i wodociągiem wynosi 7,5 mln zł. Tę samą powierzchnię mieszkań można zapewnić w dwóch budynkach wielorodzinnych ze 150 mieszkaniami po 60 m². W przyjętym modelu obsługuje je 50 metrów ulicy z siecią wodociągowo-kanalizacyjną. Przy tych samych stawkach jednostkowych koszt wynosi 625 tys. zł – o około 92% mniej niż w wariancie rozproszonym. Różnica wynika z założonej długości infrastruktury potrzebnej do obsługi zabudowy.
Porównanie obejmuje budowę wybranych elementów lokalnej infrastruktury. Nie uwzględnia m.in. wykupu gruntów, późniejszego utrzymania ani budowy szkół czy rozwoju transportu publicznego. Podane kwoty oznaczają koszt budowy, niezależnie od tego, czy ponosi go miasto czy inwestor. Nie są więc równoznaczne z wydatkami z budżetu Warszawy.
Rachunek nie kończy się na ulicy
Przy słabym dostępie do transportu publicznego rodzina może potrzebować drugiego samochodu, a codzienne dojazdy i dowożenie dzieci pochłaniają pieniądze oraz czas. Dzieci mają mniej możliwości samodzielnego dotarcia do szkoły czy na zajęcia. Skutki samochodozależności wykraczają przy tym poza budżet jednej rodziny. Dodatkowe przejazdy oznaczają też większy ruch, hałas i emisje zanieczyszczeń na ulicach, z których korzystają także inni mieszkańcy. Rachunek Clean Cities nie wycenia wydatków gospodarstw domowych ani kosztów społecznych i środowiskowych dla Warszawy. Skalę tych obciążeń pokazują jednak badania. We Flandrii roczny społeczny koszt transportu oszacowano na 8 231 euro na gospodarstwo domowe w zabudowie rozproszonej, wobec 3 784 euro w centrum miasta – różnica wynosi 4 447 euro w cenach z 2019 r. Z kolei polskie badanie rynku mieszkaniowego w Szczecinie wykazało, że w niektórych przypadkach wysokie koszty dojazdów mogą podważać ekonomiczną przewagę tańszego mieszkania na peryferiach.
Nowe mieszkania bliżej metra, kolei i tramwajów
Wspólne stanowisko ekspertów wskazuje potrzebę korekty projektu planu ogólnego tak aby koncentrował zabudowę wzdłuż istniejącej infrastruktury transportowej. Autorzy zwracają uwagę na dopuszczanie rozproszonej zabudowy m.in. na północnej Białołęce i Szamocinie, gdzie brakuje komunikacji szynowej. Jednocześnie wskazują niewykorzystany potencjał terenów w otoczeniu stacji metra i kolei, m.in. we Włochach, na Bemowie i Targówku, gdzie projekt przewiduje niską intensywność zabudowy. Clean Cities wskazuje także przykłady dobrze skomunikowanych lokalizacji, w których zasadne byłoby dodanie funkcji mieszkalnych (m.in. Al. Jerozolimskie – Łopuszańska przy SKM, Węzeł Marsa).
Eksperci apelują o kierowanie nowych mieszkań tam, gdzie już działa sprawny transport publiczny i można wykorzystać istniejącą infrastrukturę – po sprawdzeniu jej możliwości obsługi nowych mieszkańców. Namawiają Warszawę do rozwoju wielofunkcyjnych części miasta, z usługami, miejscami pracy i zielenią w pobliżu domów.
– „Skoro Warszawa zainwestowała w metro, kolej i tramwaje, plan ogólny powinien umożliwić większej liczbie mieszkańców korzystanie z tych inwestycji poprzez rozwój zabudowy w wygodnym zasięgu dojścia do stacji i przystanków. W połączeniu z dostępem do usług i istniejących sieci pozwala to ograniczać koszty obsługi nowych osiedli oraz codziennych dojazdów. Tak rozumiana oszczędność idzie w parze z jakością życia: krótszymi podróżami, większą samodzielnością dzieci i mniejszą zależnością rodzin od samochodu” –
4 postulaty Clean Cities Polska i środowiska eksperckiego
ZOBACZ
Apel Clean Cities Polska i środowiska eksperckiego do władz Warszawy
Paragon za rozpraszanie zabudowy Warszawy
Materiał źródłowy paragonu za rozpraszanie Warszawy
Clean Cities: przykłady wymagające korekty w projekcie planu ogólnego Warszawy
