Rozlewanie się Warszawy odbywa się nie tylko pod miastem, ale też w jego granicach. Kierowanie nowej zabudowy na tereny oddalone od istniejących ulic, sieci i sprawnego transportu publicznego oznacza kolejne wydatki na ich budowę i obsługę. Dlatego plan ogólny powinien w pierwszej kolejności kierować nową zabudowę tam, gdzie można wykorzystać istniejące ulice, sieci i sprawny transport publiczny, po sprawdzeniu ich możliwości obsługi nowych mieszkańców.
Sposób zabudowy ma swoją cenę – zarówno w kosztach infrastruktury, budżecie rodziny, czasie poświęconym na dojazdy, jak i zanieczyszczeniu powietrza. W paragonie za rozpraszanie Warszawy skupiliśmy się na porównaniu kosztów infrastrukturalnych budowy osiedli mieszkalnych dla zabudowy rozproszonej na obrzeżach miasta i dla zabudowy zwartej, powstającej przy istniejącej infrastrukturze. W przyjętym przez nas modelu realizacja takiej samej powierzchni użytkowej mieszkalnej w zabudowie zwartej jest o 92% tańsza niż w zabudowie rozproszonej.
Porównanie modelowe: zabudowa jednorodzinna rozproszona, inspirowana rejonem Szamocina, w którym projekt planu ogólnego dopuszcza zabudowę jednorodzinną, oraz zabudowa wielorodzinna zwarta, inspirowana Chrzanowem po uruchomieniu metra. Porównanie pokazuje, jak sposób zabudowy wpływa na długość ulic i sieci potrzebnych do obsługi tej samej powierzchni użytkowej mieszkalnej – 9 000 m² PUM. W obu wariantach przypisujemy zabudowie koszt lokalnej infrastruktury.
Parametr | Zabudowa jednorodzinna rozproszona – okolice Szamocina | Zabudowa wielorodzinna zwarta – Chrzanów po uruchomieniu metra |
|---|---|---|
Liczba i wielkość mieszkań lub domów | 60 domów po 150 m² PUM | 150 mieszkań po 60 m² PUM |
Łączna powierzchnia użytkowa mieszkalna | 9 000 m² PUM | 9 000 m² PUM |
Układ zabudowy | Po 30 działek po obu stronach ulicy; front każdej działki: 20 m | Dwa budynki po 75 mieszkań, po przeciwnych stronach ulicy |
Podstawa obliczenia długości ulicy | 30 działek × 20 m frontu | Dwie działki 50 × 90 m; każda ma 50 m frontu przy wspólnym odcinku ulicy |
Założona powierzchnia działek w wariancie zwartym | Nie jest podstawą tego rachunku | 2 × 50 × 90 m = 9 000 m²; założona relacja PUM do powierzchni działek: 1:1 |
Długość ulicy i każdej z dwóch sieci przypisana zabudowie | 600 m | 50 m |
Pozycja | Przyjęta stawka modelowa | Zabudowa rozproszona – 600 m | Zabudowa zwarta – 50 m |
|---|---|---|---|
Ulica lokalna z odwodnieniem i oświetleniem | 6 500 zł/m | 600 × 6 500 = 3 900 000 zł | 50 × 6 500 = 325 000 zł |
Kanalizacja sanitarna | 4 500 zł/m | 600 × 4 500 = 2 700 000 zł | 50 × 4 500 = 225 000 zł |
Sieć wodociągowa | 1 500 zł/m | 600 × 1 500 = 900 000 zł | 50 × 1 500 = 75 000 zł |
Łączny koszt infrastruktury objętej modelem | 12 100 zł/m wspólnego korytarza ulicznego | 7 500 000 zł | 625 000 zł |
Koszt w przeliczeniu na 1 m² PUM | Łączny koszt ÷ 9 000 m² | 833 zł/m² PUM | 69 zł/m² PUM |
Różnica wynosi 6,88 mln zł. W przyjętym modelu koszt lokalnej infrastruktury przypadający na tę samą powierzchnię mieszkaniową jest w zabudowie zwartej o 92% niższy – stanowi 1/12 kosztu wariantu rozproszonego. |
Przy tej samej powierzchni mieszkań zabudowa zwarta pozwala rozłożyć koszt krótszego odcinka ulicy i sieci na większą liczbę lokali. Wynik 12:1 wynika bezpośrednio z założonej długości infrastruktury: 600 m wobec 50 m, przy jednakowych stawkach jednostkowych. Jest to ilustracja wpływu układu zabudowy na zapotrzebowanie na lokalną infrastrukturę, a nie pomiar rzeczywistych kosztów dwóch konkretnych inwestycji. Rachunek pokazuje wpływ układu zabudowy na koszt bezpośrednio obsługującego ją odcinka ulicy i sieci. Nie wycenia osobno odległości od istniejącej infrastruktury ani pełnych kosztów zagospodarowania terenu. Jednakowe stawki w obu wariantach pozwalają wyodrębnić wpływ długości infrastruktury. Porównanie nie obejmuje wykupu gruntów, dokumentacji, przyłączy do budynków, dodatkowych połączeń i rozbudowy sieci nadrzędnych, sieci energetycznej i gazowej, późniejszego utrzymania ani infrastruktury społecznej i transportu zbiorowego, w tym metra. Przedstawione kwoty są kosztami budowy objętej modelem infrastruktury; nie oznaczają w całości wydatków.
Kierunek tego wyniku jest zgodny z badaniami nad kosztami infrastruktury w zależności od intensywności zabudowy. Analiza Kurvinena i Saari (2020), oparta na hipotetycznych wariantach zagospodarowania, wykazała wyższe koszty infrastruktury na mieszkańca w wariantach o niskiej gęstości, przy czym wynik zależał także od uwzględnionych elementów infrastruktury i kosztów parkingów.
Rozproszenie zabudowy zwiększa odległości codziennych podróży i uzależnienie mieszkańców od samochodu, a tym samym podnosi koszty funkcjonowania gospodarstw domowych. Autorzy badania Departamentu Otoczenia Flandrii i instytutu VITO oszacowali roczny społeczny koszt transportu na 8 231 euro na gospodarstwo domowe w zabudowie rozproszonej, wobec 3 784 euro w centrum miasta – różnica wynosi 4 447 euro rocznie, w cenach z 2019 r. (VITO i Departement Omgeving, 2022). Z kolei analiza 19 europejskich miast wykazała, że położenie mieszkania względem centrum oraz gęstość zabudowy wiążą się z długością podróży, posiadaniem samochodu i wyborem środka transportu (Berrill, 2024). Podobny problem w polskim kontekście pokazuje badanie rynku mieszkaniowego w Szczecinie: w niektórych przypadkach wysokie koszty dojazdów mogą podważać ekonomiczną przewagę tańszego mieszkania na peryferiach (Kokot, 2024). Dlatego dostępności mieszkaniowej nie należy oceniać wyłącznie na podstawie ceny zakupu lub najmu – trzeba uwzględniać również koszty codziennej mobilności, w tym użytkowania samochodu oraz wycenę czasu poświęcanego na dojazdy.
Rozpraszanie zabudowy i wynikająca z niego samochodozależność generują koszty, które wykraczają poza wydatki pojedynczego gospodarstwa domowego i koszty budowy infrastruktury. Przegląd OECD (2018) wskazuje, że rozproszona, niskointensywna zabudowa wiąże się między innymi z większą zależnością od samochodu, dłuższymi podróżami i wyższymi kosztami świadczenia usług publicznych; dodatkowy ruch drogowy generuje też z koszty zdrowotne zanieczyszczenia powietrza i hałasu, ryzyko wypadków oraz emisje klimatyczne. Europejska Agencja Środowiska dokumentuje z kolei presję zajmowania terenów otwartych i uszczelniania gleby na ekosystemy w europejskich obszarach miejskich.
Fakt, gdzie powstają nowe mieszkania, wpływa na to, ile trzeba wydać na ich obsługę. W naszym modelowym porównaniu budowa lokalnej ulicy, kanalizacji sanitarnej i wodociągu dla 60 domów o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań 9 000 m² kosztuje 7,5 mln zł. W wariancie zwartej zabudowy wielorodzinnej, przy tych samych założeniach dotyczących stawek jednostkowych i znacznie krótszym odcinku infrastruktury, koszt wynosi 625 tys. zł. Różnica stanowi 6,88 mln zł, czyli około 92% mniej w wariancie zwartym.
Liczby te ilustrują wpływ układu zabudowy na koszt budowy wybranej infrastruktury lokalnej, a nie wycenę dwóch konkretnych inwestycji ani pełen bilans kosztów urbanizacji. Do rachunku należy też doliczyć inne obciążenia związane z rozproszonym osadnictwem: wydatki gospodarstw domowych na samochody i dojazdy, koszty funkcjonowania transportu oraz społeczne i środowiskowe skutki dodatkowego ruchu.
Plan ogólny Warszawy powinien więc w pierwszej kolejności kierować nową zabudowę mieszkaniową do miejsc, w których można wykorzystać istniejące ulice, sieci i sprawny transport publiczny, po sprawdzeniu ich przepustowości i możliwości obsługi nowych mieszkańców. Rozwój miasta powinien uwzględniać nie tylko liczbę gospodarstw domowych, ale również pełne koszty ich obsługi, ponoszone przez miasto i mieszkańców.
Materiał źródłowy paragonu za rozpraszanie Warszawy
Clean Cities: przykłady wymagające korekty w projekcie planu ogólnego Warszawy
